カフェ開業にかかる費用を考えよう!―居ぬき物件かスケルトンか?―

カフェを開業するうえで最も重要になってくるのが、物件です。

 

もちろん、移動販売車を使った車でのカフェ開業というのも手段の一つですが、"それだけ"で食べていくほどの利益をあげるのは現実的ではありませんし、あまり選択肢として選ばれることは少ないでしょう。

 

また、中には持ち家を使ってカフェ開業をされる方もいらっしゃると思います。もちろん、持ち家があれば理想的ですが、多くの方は店舗用物件を借りて店舗を開業することになるかと思います。

 

そこで今回は、店舗用物件の中でも居ぬき物件とスケルトン物件の違いに焦点を当てて、だいたいどのぐらいの費用が必要なのかをご紹介したいと思います。

 

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居ぬきとスケルトンの違いと比較

まず、基本的なことですが、居ぬきとスケルトンの違いについて簡単に解説しておきます。

 

"居ぬき(出店)"とは

居抜きとは基本的に同業種の閉店した物件で、その旧店舗などの設備類をそのまま利用して出店する形態のことです。簡単に言えば、カフェをやっていた空き店舗が出たところで同じくカフェをやるようなことを指します。中には、異業種の方が利用していた店舗を居ぬきで利用することもあります。

 

"スケルトン"とは

一方、スケルトンとは読んで字のごとく、なんの設備も備わってない真っさらな建築物のことを指します。ただ、"真っさら"具合には物件ごとに違いがあり、トイレ設備や配電などは行ってあるレベルのスケルトンから、床のコンクリなどすら打っていないレベルの本当のスケルトンまで様々です。ですので、現地に行って、また管理会社に聞いて、どのようなレベルのスケルトンかを必ず確認する必要があります。

 

簡単にそれぞれのメリット・デメリットをご紹介します。

 

居ぬきのメリット・デメリット

メリット

コストが安く抑えられる

保健所の審査に通りやすく、スピード開業が可能

デメリット

店舗の自由度は低い

以前の店舗のイメージが悪いと、それを引きずる可能性も

設備が老朽化している可能性もあるので注意が必要

居ぬき店舗は営業不振でやめたお店が多いことに注意(立地が悪いなど)

 

スケルトンのメリット・デメリット

メリット

自由度が高く、自分の思い通りの店舗を作ることが可能

デメリット

とにかくコストが必要

現状復帰義務によって、店舗を撤去する際にさらにお金が必要になる場合も

開業までの時間がかかるので、家賃などの追加費用が必要

 

簡単に言えば、開業資金が少なく、初期投資をできるだけ抑えたい方は居ぬき出店がおすすめです。

 

一方、開業費用をかけても良いので、自分の思い描く通りの店舗を作りたいという方はスケルトンでの出店になります。

 

スケルトンから店舗を作るとなると、どんなに小規模のお店でも500~2000万円は見ておいたほうがいいでしょう。電気配線の整備、水道管の工事、内装費用、家具の購入、備品の設置etc……と、揃えるものを考えれば、1000万で済めば安いぐらいではないでしょうか。

 

エスプレッソマシンやグラインダー、オーブンなどの厨房機器を充実させようと思えば、さらに数百万円単位で設備費用がのしかかってきます。

 

一方、居ぬき店舗の場合、前の店舗とどれぐらい同じものを利用するかにもよりますが、安ければ100万円以内での出店だって不可能ではないでしょう。低コストでの出店はなにより魅力的です。

 

ただ、上の各選択肢のメリット・デメリットでもご紹介しましたが、「お金がないからスケルトンにしよう!」というほど簡単な問題でもありません。下手な居ぬきの店舗で開業するぐらいであれば、しっかり資金をためてスケルトンで営業したほうがいい場合も少なくないからです。

 

居ぬきの罠とランニングコスト

改めて居ぬきのデメリットを見てみましょう。

 

  1. 店舗の自由度は低い
  2. 以前の店舗のイメージが悪いと、それを引きずる可能性も
  3. 設備が老朽化している可能性もあるので注意が必要
  4. 居ぬき店舗は営業不振でやめたお店が多いことに注意

 

まず、店舗の自由度がスケルトンに比べると低くなるのは仕方ありません。ですが、資金力がある場合、居ぬき店舗でも内装を全てとっ変えるということも可能ですので、必ずしも自由度が低いとは言い切れません

 

問題なのは、2,3,4です。

 

居ぬきということは、以前はその場所で営業していた方がいらっしゃるということです。極論ですが、営業不振やイメージの悪さのために以前の経営者が店をたたんだのであれば、同じような業態で同じようなやり方で店舗を営業しても店舗が続かない可能性があります。

 

また、前のお店が営業不振でやめたわけではなく、店舗経営者が高齢化したため店をたたんだという場合でも、別の注意点が必要です。

 

たとえば、設備の老朽化などは最たるもので、エアコンやトイレなど、パッと見はキレイだったのに、使ってみると性能も悪くすぐ壊れてしまったという場合だってあります。

 

その時、最も重要なのが「エアコンなどの設備は誰が管理しているのか」という点です。たとえば、エアコンが借りた側の持ち物になっている場合、壊れたときの修理代は物件を借りた側が支払わなければいけません

 

一方で、物件の持ち主のものになっている場合、エアコンの修理を借りた側で負担することはありません。壊れたら大家さんや管理会社に伝えればいいのです。このように、現状の設備は新しいものか、壊れた場合は誰が負担するのかはきちんと契約時に確認する必要があります。

 

また、内装の造作代は入居時の保証金などとは別途で請求するところも少なくありません。すると、入居費用が100~200万円程度、備品代を100万円程度で想定していたところに、さらに数百万円の開業費用が付いてきます

 

結局、備品の修理など、ランニングコストを考えると、スケルトンでお店を作るのとそう大して費用が変わらないということもありうるのです。

 

このように、開業資金が安く済む居ぬきだからこそ、注意すべき点はたくさんあります。「内装が綺麗だったから」と、安易に飛びつくのではなく、スケルトン以上にどのような条件の物件なのかをきちんと見極める目が必要だといえるでしょう。